부동산 경매 요약

 

25살때 혼자 50대 어르신들 사이에 껴서
부동산 학원에서 공부했던 부동산 경매

경매는 최초 진행시 감정가부터 시작해서
1달 조금 넘는 기간인 매 회차마다 가격이
10%나 20%씩 떨어진다.

 

경매 가격을 정할때는 주변 시세를 확인하고
밀린 관리비, 세금, 이사비나 명도비용을 미리
제외하고 세입자 전세금을 줘야하는지(대항력)을
판단해 대항력이 있으면 전세금도 제외한
금액을 경매 신청금액으로 정하면 된다.
최소 금액은 최저가의 10% 금액이다.

 

대항력이 있는지 확인하는 방법은
우선 세입자의 확정일자와 전입일자가
소멸기준이라고 쓰여진 말소기준권리
근저당보다 이전일자이면 대항력이 있다.

대항력이 있는 임차인의 전세금은
낙찰자가 인수하기 때문에 대항력이 있는
임차인이 있을 경우 임차인에게 줄 보증금만큼
입찰금액을 낮춰서 입찰해야 한다.

 

대항력이 있는 소액임차인의 경우에는
최우선변제금을 먼저 배당받고
남는 금액을 인수하기 때문에
그 금액만큼만 제외하면 된다.

대항력이 없는 임차인 중에도 보증금이
최우선변제금에 해당하는 소액임차인일 경우
해당 보증금의 최우선변제금도 제외해야 한다.

 

우리가 전세를 들어갈때는 등기부등본에
근저당을 확인을 해야하는데 내가 확정일자를
받고 전입신고를하기 전에 이미 근저당이 있는
경우 내 전세금은 후순위가 되어 경매에 넘어갈시
받지 못할 수 있다. 전입신고는 신청 후 하루 뒤에
기록되는데 이를 노리고 전입신고 당일 대출을
받아버리는 집주인이 간혹있다. 전세보증보험에
가입하면 이런 사고를 방지할 수 있다.

 

경매를 할때 기본적으로 말소기준권리는
원칙적이어서 예외가 없는데
껍데기 근저당이란 것이 있다.
A근저당과 B근저당이 있는데
A근저당이 서류상에만 존재하는
받을 돈이 없는 껍데기 근저당이어서
B가 말소기준권리가 되어서
A기준 대항력이 없던 임차인이
B기준 대항력이 있는 임차인이 되어서
해당 보증금을 인수하게 되는 경우가 있는데
이를 방지하기 위해서는 경매 신청자가
A인지 반드시 확인해야한다. 확인하는 방법은
A가 낸 채권신고서에 나와있다. 만약 A가
채권신고서를 내지 않았다면
낙찰 이후에도 불허가 신청이 가능하다.

 

대출 같은 경우는 LTV DTI가 있는데
LTV는 주택담보대출비율로
LTV가 60%이면 매매가격의 60% 정도를
대출받을 수 있는 것이다.
규제를 많이 한다고 하는데
막상 돌아다녀보면 이자를 조금 더 내면
90%까지 해주는 곳들도 있다.
법원 경매장에 가면 경매 끝나고
명함을 주는 곳들 대부분은
고리로 90%도 해준다.

 

그리고 DTI는 총부채상환비율인데
대출 상환액이 소득의 일정비율을
넘지 않도록 하는 것인데
연봉이 3천만원이고 DTI가 40%면
매년 상환액이 1200만원을 넘을 수
없도록 제한하는 것인데
막상 계산해보면 제법
많은 돈을 빌릴 수 있다.

위에 적은 연 1200만원은 월 100만원인데
2억을 30년 만기 4%로 대출시 월 95만원 납부이다.
수도권 들어가기는 쉽지 않겠지만
지방은 나쁘지 않게 들어갈 수 있다.

 

요즘은 DSR로 보기도 하는데
이경우 대출상환금액 외에 카드대금 등
모든 대출원리금을 포함해서 제한한다.

 

경락잔금대출 같은 경우에도 시중은행에서
80%나 90%로 대출이 가능한데
방공제라는 것이 있어서 지역별로
방 1개당 정해진 금액(부산2000만원 정도)을
대출가능금액에서 제외하고 대출해준다.
이 경우에 조건만 맞다면 보증보험에 가입하면
방공제 없이 대출이 가능하다고 들었다.

 

3760만원에 나온 3800짜리
주택 경매에 입찰해본 적이 있는데
세입자 없이 집주인이 살고 있어서
변수가 거의 없었고 근저당은 겨우
900만원 걸려있었다. 집도 괜찮았는데
왜 나왔지? 궁금해서 가보았는데

1층 할머니 말에 의하면
집주인이 치매걸리신분인데
근저당을 지불하고 남는 돈으로
임대아파트에 들어갈 예정이라고 했다.

최근에 수급자 무상으로 집수리를 받아서
집도 깨끗하다고 들어오라고 하셨는데
3860에 입찰할까 하다가 치매 걸리신분
인도하는 과정이 껄끄러울 것 같아서
수표만 뽑고 입찰은 안했는데
3760만원에 한 아주머니가 단독입찰해 가셨다.
조금 부럽기도 했는데 주거목적으로는 나쁘지
않았지만 위치가 더이상 개발이 되기 어려운
지역이었고 대학과 거리가 있어 임대를
주기에도 좋은 위치는 아니었다.

그리고 처음에 신경쓰였던 집주인
건강 문제와 친인척들의 권유에 의해서인지
경매는 집주인이 근저당을 해결하고 취하되었다.

경매를 이용하면 주택을 조금 더 저렴한
가격에 살 수 있는데 경쟁자만 없다면
얼마든지 할인된 가격에 살 수 있다.

 

4천만원 정도에 구매하게 되었다고 하면
최초 입찰비 400만원, 이사비 100만원,
취득세와 세금 250 정도 등을 포함해서
약 800만원 정도를 지불할 생각을 하고
2금융에서 2.8% 이율로 보증보험에 가입하여
방공제 없이 90% 대출을 받는다고 하면
총 800에 월 15만원 정도에 지방 10평 주택
구매가 가능하다.

 

재테크 용도로 집을 살때는 단기 매매차익을
노리는 경우가 있는데 이 경우 양도소득세가
많기 때문에 장기로 보유하고 임대수익을
올리는 전략도 있다.

때문에 집의 위치나 거주목적,
도시개발계획등을 참고하여 가격이
오를만한 위치의 집을 구매하여야 한다.

 

경매 정보는 유료인 굿옥션을 많이 쓰는데
나는 무료사이트 인사이트옥션을 썼었는데
딱히 메리트는 없다.

 

부동산 시세는 KB부동산 리브온(알리지)에서
대부분 확인 할 수 있고 그 외에 주변 부동산에
전화해 물어보면 된다. 인터넷에 공시지가도
검색해서 볼 수 있는데 가끔 전세대출시
공시지가의 150% 이내 금액만 대출 가능한
경우가 있는데 이럴때 이용할 수 있다.

 

이 정도가 기본 정보인데
이 외에도 다양한 사례들이 있고
지상권이있는 물건은
더 많은 공부가 필요하다.